BOLIVIA CREA NUEVAS OBLIGACIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO
El Gobierno de Bolivia aprobó el Decreto Supremo No. 4732, de 1 de junio de 2022, mismo que tiene como objetivo el prevenir “cláusulas y practicas comerciales abusivas” en los contratos de venta futura de bienes inmuebles, directamente vinculado con el sector de desarrollo inmobiliario y las preventas.
El DS 4732 del 1 de junio de 2022, en su artículo 1 señala: “El presente Decreto Supremo tiene por objeto establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, de bienes inmuebles, en el marco de la Ley N° 453, de 4 de diciembre de 2013, General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores”.
Asimismo, el ámbito de aplicación de dicho Decreto es para “todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades”.
Los contratos emergentes de las relaciones descritas precedentemente deberán contar obligatoriamente con una certificación emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, que determine que dicho contrato no contiene cláusulas abusivas.
REQUISITOS PARA LA CERTIFICACIÓN
Para contar con la certificación, los contratos deberán contener:
- Identificación del propietario del bien inmueble;
- Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda;
- Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble;
- Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato;
- Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;
- Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios;
- Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento;
- Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes;
- Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor.
- Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda;
- Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato;
- Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos;
- La superficie del bien inmueble y sus características técnicas;
- Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos;
- Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios;
- Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes;
- Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes;
- Otros requisitos que puedan ser solicitados.
PRACTICAS COMERCIALES ABUSIVAS
El decreto identifica ocho tipos de prácticas comerciales abusivas en el marco de la Ley 453:
- Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en el Decreto.
- Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario.
- El incumplimiento del plazo de entrega acordado en los contratos.
- El incumplimiento a las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas; e) La exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato.
- El incumplimiento de ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos.
- Modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas;
- Venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.