Introducción
En Bolivia, los edificios de departamentos, los condominios cerrados y los centros comerciales se organizan bajo el régimen de propiedad horizontal. Cada dueño es propietario exclusivo de su unidad y, al mismo tiempo, copropietario de las partes comunes: el terreno, la estructura, las escaleras, los ascensores y las instalaciones generales.
La propiedad horizontal no es un tipo de inmueble, sino un conjunto de reglas. Define cómo se divide un edificio o un terreno, qué pertenece a cada propietario, qué es de todos y cómo se administran y pagan los gastos comunes.
Este artículo, publicado en 2018 y actualizado en octubre de 2026, resume la normativa vigente, los pasos para constituir un edificio en propiedad horizontal, cómo funcionan las expensas y qué documentos revisar antes de comprar un departamento.
Normativa vigente
La norma especial sigue siendo la Ley de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949, complementada por el Código Civil, el Código Procesal Civil y las normas de cada municipio y gobernación.
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Ley de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949 | Bienes comunes, expensas, reglamento de copropiedad, asamblea, administrador y seguro contra incendio |
| Código Civil, arts. 184 a 200 | Uso de las unidades, partes comunes, cuota de cada copropietario, distribución de gastos, reglamento, administrador, asamblea y prehorizontalidad |
| Código Procesal Civil (Ley 439), art. 379, numeral 5 | Los documentos de crédito por expensas comunes son títulos ejecutivos |
| Ley de Inscripción de Derechos Reales de 15 de noviembre de 1887 y DS 27957 | Inscripción del edificio y de cada unidad con su propio folio real |
| Código de las Familias (Ley 603), art. 192 | Consentimiento de ambos cónyuges para vender un inmueble ganancial |
| Leyes departamentales de personalidad jurídica | Reconocimiento de la asociación de copropietarios por la gobernación |
| Normas municipales de uso de suelo y edificación | Aprobación de planos y de la división en propiedad horizontal en cada alcaldía |
En 2024 se aprobó el DS 5143, que modernizaba el registro de Derechos Reales, pero fue abrogado por el DS 5156 de 14 de mayo de 2024. Hoy rige el DS 27957.
Cómo se constituye un edificio en propiedad horizontal
Un edificio pasa a propiedad horizontal en tres etapas: aprobación municipal, escritura pública e inscripción en Derechos Reales. Al final, cada departamento, oficina, parqueo o baulera tiene su propio folio real.
- Aprobación en la alcaldía. Se presentan los planos aprobados del edificio, los planos y la tabla de división de las unidades, y la documentación del terreno. La alcaldía emite la resolución que aprueba la división en propiedad horizontal. El tipo de resolución, los requisitos y los plazos varían según el municipio y la fecha de aprobación.
- Escritura pública ante notario. Se protocoliza la división en propiedad horizontal y el reglamento interno del edificio. Según el art. 194 del Código Civil, el reglamento debe constar en escritura pública.
- Inscripción en Derechos Reales. El edificio se registra en el folio real del terreno y luego se abre un folio real independiente para cada unidad, con su porcentaje sobre el terreno y las partes comunes.
- Registro catastral y tributario. Cada unidad se empadrona en el catastro municipal para pagar por separado el impuesto a la propiedad.
Bienes privados, bienes comunes y cómo se decide
Cada propietario puede usar, vender o hipotecar su unidad libremente, pero su cuota sobre las partes comunes va siempre con ella: no se puede vender ni gravar por separado (art. 192 del Código Civil). Esa cuota es proporcional al valor de la unidad (art. 188), y en la misma proporción se vota y se pagan los gastos.
Son comunes, salvo que el título diga otra cosa, el terreno, los cimientos, los muros exteriores y estructurales, el techo, las escaleras, los ascensores, los pasillos y las instalaciones generales (art. 187 del Código Civil). Las partes comunes no pueden dividirse (art. 190).
| Decisión | Quién decide | Base legal |
|---|---|---|
| Sesionar válidamente | Propietarios que representen al menos 3/4 del valor del edificio | Art. 197 Código Civil; art. 15 Ley de 1949 |
| Acuerdos ordinarios y presupuesto | Mayoría que represente al menos 2/3 del valor | Art. 197 Código Civil |
| Nombrar o remover al administrador | Mayoría de 2/3 del valor; mandato de un año, renovable | Art. 195 Código Civil; art. 14 Ley de 1949 |
| Mejoras voluntarias o gastos extraordinarios muy costosos | Unanimidad | Art. 189 Código Civil; art. 15 Ley de 1949 |
El administrador ejecuta lo que decide la asamblea, cuida las partes comunes, cobra las expensas y representa a los propietarios en los asuntos de administración (art. 196). Si la asamblea no lo nombra, cualquier propietario puede pedir al juez que lo designe.
La Ley de 1949 también exige que el edificio esté asegurado contra incendio (art. 19), salvo que el municipio lo declare incombustible, y hace responsable al administrador si no se contrata el seguro.
Expensas y cobro a copropietarios morosos
Todo copropietario debe pagar las expensas en proporción al valor de su unidad, use o no las partes comunes; ni renunciando a ellas puede dejar de pagar (art. 188 del Código Civil). Los gastos que benefician a unos más que a otros pueden repartirse según el uso (art. 191).
La deuda de expensas sigue a la unidad: quien compra un departamento responde también por las expensas impagas del dueño anterior (art. 5 de la Ley de 1949). Por eso, antes de comprar hay que pedir un certificado de expensas al día firmado por el administrador.
El cobro tiene una vía rápida. El art. 379, numeral 5 del Código Procesal Civil reconoce como títulos ejecutivos los documentos de crédito por expensas comunes, y la Ley de 1949 da carácter ejecutivo al acta de asamblea que aprueba los gastos, firmada por el administrador (art. 16). Con esos documentos se puede iniciar un proceso ejecutivo, sin pasar por un juicio ordinario.
Personalidad jurídica de la asociación de copropietarios
Es recomendable que los copropietarios se constituyan en asociación y obtengan personalidad jurídica ante la gobernación del departamento. Con ella pueden abrir cuentas bancarias a nombre del edificio, firmar contratos con empresas de seguridad o mantenimiento, contratar personal y actuar en juicio con más facilidad.
La asociación es una entidad sin fines de lucro: no es una empresa ni una sociedad. Los requisitos los fija cada gobernación mediante su ley departamental; en Santa Cruz, por ejemplo, rige la Ley Departamental Nº 50.
Documentos que debe revisar antes de comprar un departamento
Además de los requisitos de cualquier compraventa, un inmueble en propiedad horizontal exige revisar la documentación del edificio completo y la de la unidad.
Del edificio
- Testimonio de propiedad del terreno donde se construyó el edificio, a nombre de quien vende o de quien construyó.
- Resolución municipal que aprueba la división en propiedad horizontal y planos aprobados del edificio.
- Escritura pública de división en propiedad horizontal, inscrita en Derechos Reales.
- Escritura pública del reglamento interno del edificio o condominio.
- Registro catastral del edificio.
De la unidad que compra
- Folio real independiente del departamento y, por separado, del parqueo y la baulera, si los hay.
- Informe actualizado de Derechos Reales sobre gravámenes, hipotecas o anotaciones preventivas.
- Planos aprobados del departamento, el parqueo y la baulera.
- Certificado o estado de deuda municipal que muestre los impuestos a la propiedad al día.
- Certificado de expensas al día, firmado por el administrador, porque la deuda pasa al nuevo dueño.
- Cédula de identidad vigente del vendedor y, si el inmueble es ganancial, de su cónyuge, que también debe firmar (art. 192 del Código de las Familias).
Con esa documentación revisada se redacta la minuta de compraventa, se eleva a escritura pública ante notario, se paga el impuesto municipal a la transferencia y se inscribe en Derechos Reales a nombre del comprador. Conviene que un abogado revise todo antes de firmar o de entregar dinero.
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente la Ley de Propiedad Horizontal de 1949?
Sí. Hasta octubre de 2026 no se aprobó una nueva ley nacional de propiedad horizontal. La Ley de 30 de diciembre de 1949 se aplica junto con los arts. 184 a 200 del Código Civil.
¿Puedo dejar de pagar expensas si no uso la piscina o el ascensor?
No. La obligación existe aunque no use las partes comunes o renuncie a ellas (art. 188 del Código Civil). Lo que sí puede hacer es pedir que un gasto que beneficia solo a algunos se reparta según el uso (art. 191).
¿Cómo se cobran las expensas atrasadas?
Por proceso ejecutivo, que es más rápido que un juicio ordinario. Sirven como título los documentos de crédito por expensas y el acta de asamblea que aprueba los gastos, firmada por el administrador.
Si compro un departamento con expensas impagas, ¿quién las paga?
El nuevo propietario, porque la deuda sigue a la unidad. Por eso hay que exigir un certificado de expensas al día antes de firmar.
¿Es obligatorio que el edificio tenga personalidad jurídica?
No es obligatorio para existir como propiedad horizontal, pero es muy recomendable. Sin ella, la asociación no puede abrir cuentas a su nombre ni contratar con facilidad.
¿Puedo cambiar el uso de mi departamento, por ejemplo a oficina?
Solo si el reglamento del edificio lo permite. Cada unidad debe usarse para el destino que fija el reglamento (art. 186 del Código Civil).
¿Qué pasa si el edificio no tiene administrador?
Cualquier propietario puede pedir al juez que lo designe cuando la asamblea no lo nombra (art. 195 del Código Civil).
¿Necesita asesoría?
En Reinicke Ostria acompañamos a constructoras, administradores y copropietarios en la división en propiedad horizontal, la redacción de reglamentos internos, la obtención de personalidad jurídica, el cobro de expensas y la revisión legal antes de comprar un departamento. Escríbanos por WhatsApp o desde nuestra página de contacto; atendemos en Cochabamba y Santa Cruz, con alcance a nivel nacional.
Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento sobre un caso concreto. Actualizado en octubre de 2026.
